5년 상승 1년 폭락 상승하고 지형 지방은 2014년부터 폭등세
3년 간격 상승 흐름 이어온 대구지역 올해 시작해 올라갈 듯
전국 집값은 1988년 서울올림픽을 전후한 1987년 하반기~1991년 내수 시대만 하더라도 동시다발적으로 올랐다. 하지만 1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 2001년부터 집값이 폭등하는 과정에서 2001~2002년은 강남권재건축, 2003~2007년까지는 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 평촌, 분당, 용인 등 버블세븐지역의 집값 폭등이 두드러졌다. 2001~2007년은 강남권 집값 폭등 시기라고 할 수 있다. 2008년에 강남권 집값 폭등이 꺾이고 2007년 하반기부터는 노원구, 도봉구, 강북구 등 강북3구 집값이 대세 상승해 2009년까지 폭등세가 이어졌다.
서울, 경기도 일부 신도시 집값이 2000년대에 폭등하다보니 지방 집값은 상승에서 소외된 측면이 있었다. 그러나 2008년부터 부산 집값이 꿈틀대기 시작해 부산이 지방 집값 상승을 선도했다. 2008년 이후 지방 집값 상승의 흐름을 보면 2008~2012년은 부산 집값이 폭등했고, 2011~2015년까지는 대구 집값이 폭등했다.
2000년대 이후 지나온 집값 상승 과정을 보면 서울과 서울 인근 신도시 집값은 2003~2007년 5년 동안 상승하다가 미국발 금융쇼크로 2008년에 폭락, 또다시 2009~2011년까지 상승했다. 5년 상승하고 미국발 금융쇼크 해인 2018년 한해 폭락하고 또다시 상승하는 흐름을 보여줬다.
부산 집값 역시 2008~2012년 5년 동안 상승하고 2013년에 폭락, 2014년 이후 현재까지 폭등하고 있다. 대구 집값은 2011~2015년 5년 동안 상승하고 2016년 한해 폭락해 올해부터 회복, 상승 조짐을 보이고 있다.
이 때문에 앞서 서울, 부산, 대구 집값은 시차만 있을 뿐 5년 동안 상승하고 1년 폭락하는 ‘상승하고’ 흐름을 보여주고 있고 보여줄 것이라 진단했다.
해운대구-강남권 재건축 유사 흐름
서울 강남권재건축은 2010년대에 들어와 2013년 하반기부터 대세상승하기 시작해 올해까지 햇수로 5년 동안 집값이 폭등하고 있고, 부산 특히 해운대구 집값 역시 강남권 재건축 집값 상승 흐름과 유사한 경향을 보이고 있다. 문재인 정부는 강남권재건축, 부산 해운대구 등 집값 폭등이 5년 정도 이어지다보니 이들 지역에 대한 강화된 부동산대책을 내놓은 상황이다.
사실 집값이 오를 때에는 계속 올라갈듯 하지만 집값은 어느 정도 올라가면 조정에 들어가고 조정 뒤에 또다시 상승 사이클을 타는 과정을 거듭하고 있다.
과거 지역별 부동산경기 사이클을 보면 햇수로 5년 정도 폭등하면 조정 단계에 들어가곤 했다. 이런 5년 지역별 부동산경기 사이클을 놓고 볼 때 곧 강남권재건축, 부산, 세종 과열지역은 정부 정책으로 집값 폭등이 꺾일 가능성이 크다. 반면 강북3구, 대구, 대전은 규제에서 벗어나니 이들 지역으로 매기가 옮겨 붙을 가능성이 다분하다.
지방 부산, 대구 집값은 3년 시차를 두고 움직이는데 2008년에 부산 집값이 대세상승하기 시작하더니 3년 뒤인 2011년에는 대구 집값이 대세 상승하기 시작했다.
부산 집값은 2013년에 폭락한 후 2014년에서 현재까지 폭등하고 있다. 이런 가운데 2013년 부산 집값 폭락 이후 정확히 3년 뒤인 2016년에는 대구 집값이 폭락했다.
2014년부터 현재까지 부산 집값이 폭등했으니 2014년의 3년 뒤인 2017년부터는 대구 집값이 폭등할 것으로 점쳐진다. 2014년 이후 올해까지 4년 동안 부산 집값이 폭등 추세라 대구 집값 역시 2014년의 3년 뒤인 올해부터는 상승할 것이라 예상된다.
몇 년 전만 하더라도 부산, 대구 모 지역 집값의 시세는 비슷했지만 현재 40평대 아파트 기준으로 2억 원 정도의 시세 차이가 난다. 올해부터 대구 집값이 대세상승하기 시작하면 이런 집값 차이의 갭을 메울 것으로 보인다.
대구 집값 회복 조짐, 오름세
현재 부산, 대구지역 부동산시장 상황을 보더라도 부산은 그동안 집값이 많이 올라 정부의 핀셋 규제 대상이 됐지만 대구 집값은 그동안 오른 게 없어 규제에서 자유롭다. 대구 집값은 올해 들어와 회복 조짐, 오름세를 보이고 있어 최근 대구 부동산경기에 청신호가 켜지고 있는 것으로 분석된다.
언론에 따르면 대구 부동산 경기가 되살아날 조짐을 보이고 있다. 1년 6개월 동안 하락세를 멈추지 않던 아파트 매매가격이 상승을 기록하는 등 각종 지표가 ‘맑음’을 형성 중이다.
한국감정원에 따르면 이달 12일 기준으로 전국의 주간 아파트 매매가격지수 변동률을 조사한 결과, 대구는 0.01%를 기록했다. 2015년 12월 21일 -0.08%로 떨어진 이후 내림세를 지속하다 77주 만에 오름으로 돌아선 것이다. 올 들어 주택매매 거래량도 크게 늘어났다. 국토교통부가 5월 전국 시ㆍ도별 주택매매 거래량을 조사한 결과, 대구는 3081건으로 지난달 2893건에 견줘 22.7% 증가했다. 올해 1~5월 누계 거래량도 지난해 같은 기간보다 16.6% 늘어난 1만3839건으로 집계됐다.
경매시장을 보더라도 경매로 나온 주택의 낙찰가율도 지난달 올 최고치를 기록했다. 지지옥션에 따르면 5월 대구의 주택 경매 낙찰가율은 95.4%로 전달 대비 5.5%포인트 상승했다. 지난해 12월 102.5%에서 올 1월 88.0%로 뚝 떨어졌지만 2월 89.2%, 3월 90.7%, 4월 89.9%에 이은 것으로 상승세다.
Who is he?
- 한양대학교 도시공학과 졸업
- 건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
- 토지공사, SK건설 근무, 엔지니어링사 기술고문
- 다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보 조인스랜드 스피드뱅크 고수
- 대학 부동산아카데미 강의