서울권 평균 집값 2013년 하반기 반등 후 상승세, 재건축 붐으로 천정부지 올라
강북ㆍ경기 남부지역 집값 2007년 고점 대비 바닥권에 머물러 상승 가능성 충분
요즈음 서울, 서울 인근 신도시 집값이 오른다고 난리법석이다. 급기야 정부에서는 6.19 부동산 규제 강화 대책을 내놓았다. 집값이 폭등한 지역은 가만히 놔두지 않겠다고 하는 것이 정부의 확고한 의지다.
그러나 이러한 말에 실감을 느끼지 못하는 집주인들이 많다. 사실 집값은 실물경제 호경기를 맞아 어느 정도 올라야지 지나친 폭등은 나중에 집값이 꺾이면 심각한 후유증을 초래하기 때문에 국가 경제로 보나 개인 가계로 보나 결코 바람직한 일이 아니다.
하지만 이 집값이 오를 때는 한없이 올라갈 하나 사실 집값은 일정한 사이클을 두고 오르내림을 반복한다. 이런 오르내림은 지나온 지역별 부동산경기 사이클에서 여실히 드러나고 있다.
2010년에 들어서서 지역별 부동산경기 사이클을 보면, 2011년부터는 2000년대에 지극히 소외받았던 지방 대구, 경북 등 집값이 꿈틀대기 시작했다. 2011~2013년은 대구, 경북 소형아파트 전성시대이고 2014~2015년 2년 동안은 대구 수성구, 달서구 등 중대형아파트 전성시대인데 이들 중대형아파트는 2년 동안 1~3억 원 이상이 올라 가히 살인적인 집값 폭등으로 기록됐다.
2011~2015년 대구 부동산경기를 살펴보면 소형아파트가 3년 동안 오르고 그 뒤 2년 동안은 중대형아파트가 올랐는데 이런 평형별 사이클이 들어맞다. 실제로 1987년 하반기~1991년 서울 강남권 집값이 폭등이 대표적인 예다.
1987년 하반기~1989년에 서울 특히 소형아파트 가격이 오르다보니 1989년 하반기부터 1991년 상반기까지는 서울 중대형아파트 가격이 폭등했다. 이때 이런 서울 부동산경기 사이클을 2011~2015년 대구 부동산경기 사이클을 그대로 답습했다. 이는 우연의 일치가 아닌 지역별 부동산경기 사이클이다.
최근 대구 부동산경기는 2016년에 혹독한 시련을 거치고 상승 사이클을 타고 있으며 일부 지역 집값은 급매 또는 로얄층 기준으로 매물이 소진되거나 사라지고 있다. 향후 대구 부동산경기는 희망적이다. 부산, 대구 집값은 3년의 시차를 두고 움직이는데 2013년 한해 부산 집값이 폭락했으나 2014~2016년 3년 동안 부산 해운대구 등 집값은 폭등했다. 2013년 3년 뒤인 2016년에 대구 집값이 폭락했는데 향후 대구 집값도 부산 2014~2016년 집값 폭등 시기를 그대로 답습할 것으로 보인다.
6.19부동산대책 현실과 괴리
요즈음 지방 부산 해운대구 등 집값 폭등을 보면 2000년대 서울 집값 폭등을 방불케 한다. 이는 그동안 국내 경제 규모가 커지고 소득이 증대되어 지방 경제가 커진 결과라 할 수 있다.
서울 강남권재건축 등은 지방 대구 소형아파트 집값이 꺾일 무렵인 2013년 하반기 부터 꿈틀댔는데 그로부터 4년이 지난 현재 강남권재건축 등의 집값 폭등은 가히 살인적이다.
그러나 이는 어디까지나 강남권 재건축 등 일부 지역에 한하는 집값 폭등이고 서울 인근 모 신도시 대형아파트 집값은 2007년 고점 대비 하나도 오르게 없다. 이런 지역의 집값은 6.19 부동산대책에 어떠한 반응을 보이겠는가. 한마디로 거리가 먼 대책이라고 평가된다.
2007년이라면 코스피지수가 2000을 넘었고 실물경제가 폭발적으로 성장한 한해였다. 2000년대 중반부터 서울 특히 강남권 집값이 폭등했는데 이는 대중국 조선.철강 등 특수를 맞아 실물경제가 폭발적으로 성장하는 과정에서 빚어진 결과다. 이때 특히 강남권 집값이 폭등해 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인을 버블세븐지역이라 불리는 신조어가 탄생하기도 했다.
이 강남권재건축이 얼마나 올랐나하면 개포주공1단지 전용면적 41㎡가 현재 11억 이상 한다. 사실 11억 원이라면 지방 동네 근린상가 2개 정도를 구입할 수 있을 정도의 큰돈이다. 바로 이러한 것이 경제의 양극화, 사회의 양극화다.
정부에서 6.19부동산대책을 내놓았는데 2013년 하반기부터 집값이 폭등한 강남권재건축 등은 그동안 너무 올라 규제 강화 부동산대책을 내놓아야 하는 게 당연하다.
서울 집값 지역별로 천차만별
그러나 강북 내지는 서울 인근 경기 남부 일부지역의 집값은 아직 하나도 오른 게 없이 바닥권에 머무르고 있다. 다 같은 서울 및 서울 인근 신도시라도 집값이 폭등한 아파트가 있는가 하면 집값이 하나도 안 오른 아파트도 있다.
6.19 부동산대책 이후 강남권재건축, 부산 해운대구 집값은 주춤거리고 있는데 이들 아파트값이 주춤거리니 인근 저평가 아파트로 매기가 옮겨 붙는다는 즉 풍선효과가 나타나고 있다고 한다. 풍선효과라지만 사실 선두주자 강남권 집값이 오르니 후발주자 강북, 수도권 이남, 수도권 이북 저평가 집값도 오르는 게 당연한 실물경제, 부동산경제다.
집값은 강남권 집값 등 특정지역 집값만 계속 오르는 듯 하나 사실 일정한 사이클을 가지고 지역별로 순차적으로 움직이고 있다. 2000년대에 강남권 집값이 폭등할 때 2010년대에는 그동안 저평가됐던 지방 대구, 경북 그리고 그 뒤 부산 해운대구 등 집값이 올랐다. 이런 집값 움직임의 사이클, 속성을 보면 이젠 그동안 집값 상승에서 소외된 서울, 서울 인근 신도시 저평가 중대형아파트 집값이 제 차례를 맞아 상승할 시기다. 또 그동안 소외된 강북 저평가 집값도 올라야 한다는 게 부동산 관련업계 관계자의 소견이다.
2007년도에 7억~7억5000만원 하던 서울 인근 신도시 집값이 아직도 4억원에 머무르고 있는데 이런 집주인들은 정부의 6,19 부동산 규제 강화 대책에 눈물짓고 있다. 고점 때 7억~7억5천만원에 아파트를 산 집주인들이 아직도 고통에서 벗어나지 못하고 있는 것이다.
반도체 수출호경기로 반도체관련주인 삼성전자, SK하이닉스 등이 대세상승하고 있는 등 실물경제가 호조를 보이고 있는 이때 그동안 하나도 오르지 않은 저평가 집값은 과연 바닥권에서 머무를까. 이들 저평가 집값의 향후 움직임은 상승으로 갈 가능성이 높다.
노무현정부 때 강남권 집값이 폭등했다면 문재인정부에서는 강북, 수도권 저평가, 지방 꼴찌 대구.광주.대전, 강원도 집값 전성시대가 될 가능성이 크다.
집값 상승에는 실물경제 성장이 따라야 하는데 지금은 1990년대 중반 이래 수십년만에 도래하는 반도체호경기 시대로 코스피지수가 2000을 넘어서 계속 상승 코스를 그리고 있고 수출호경기 뒤에 따르는 내수 호경기 시대라 저평가 집값이 상승할 가능성이 충분하다.
작금의 실물경제 시점은 철강.조선 수출호경기 때인 2005~2007년과 유사한데 현재는 2005년과 닮은 꼴이며 그때와 한 가지 다른 점은 조선.철강 수출호경기가 아니고 반도체 수출호경기 시대라는 점이다.
지난 5월에 코스피지수가 역사적 신고점을 경신했다. 이 추세대로 라면 2019년쯤엔 코스피지수가 3000을 돌파할 가능성이 크다. 실물경제 논리상 코스피지수가 대세상승하면 저평가 집값도 대세 상승할 수 밖에 없다. 실물경제의 바로메타 주식시장이 대세 상승하는 한 향후 부동산시장은 희망적이다.
Who is he?
- 한양대학교 도시공학과 졸업
- 건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
- 토지공사, SK건설 근무, 엔지니어링사 기술고문
- 다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보 조인스랜드 스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의