불황기 낙찰가율 감정가 80%, 인기지역 주택 차익 실현 가능성 높아
보유 주택 매도 후 최소 1회 유찰 물건 중 시세 반영 주택 선택해야
주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형 아파트를 찾는 것은 인지상정이다. 대형 아파트의 몸값이 높아진 가운데 경매로 나오는 아파트들은 고점 대비 15% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 요즘 같은 거래 침체기에 경매만한 내 집 늘리기 방법도 없다. 호황기에는 대형 아파트 낙찰가율이 감정가에 육박하지만, 요즘처럼 전환기에는 80% 정도 싸게 낙찰 받을 수 있기 때문에 시세에 비해 월등히 낮은 가격으로 큰 집으로 갈아타기가 가능하다.
법원 경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 대형 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 대형 경매물건 공급은 꾸준히 늘고 있으나 관리, 세제상 기피하는 데다 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 줄어들면서 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 20% 이상 값싸게 나온 인기지역 대형 주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다.
대형 아파트 가격이 뛰면서 서울 대형 아파트 중위가격도 사상 처음으로 15억 원을 넘었다. 지난해보다 1억6000만원이 올라 12%나 올랐다. 대형 아파트의 귀환은 최근 아파트 가격 상승세에서도 알 수 있다. 서울의 최근 1년간 아파트 중위가격 상승률은 40㎡ 미만 소형이 17%로 가장 높았다. 다음으로는 40㎡ 이상 62㎡ 미만 중소형(14%)과 135㎡ 이상 대형(12%)이 뒤를 이었다. 62㎡ 이상 95㎡ 미만 중형(11%)과 95㎡ 이상 135㎡ 미만 중대형(10%)의 가격 상승세는 대형 아파트에 미치지 못했다.
대형 아파트 경매가 유리한 점은 입찰 경쟁률이 인기 많은 중소형 주택보다 낮고 저감률이 크다는 점이다. 즉 1회 유찰 시 가격이 20%씩 떨어지는 데 10억 아파트가 1회 유찰되면 2억 원이 떨어지지만 1억 아파트가 유찰하면 2000만 원이 떨어진다. 대형 아파트는 중소형보다 10~20% 정도 더 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 장점이 있다. 게다가 최근 경매에 나오는 아파트의 감정가는 조정기에 평가된 시세를 반영하고 있는 것도 메리트이다.
명도 지연 고려
유주택자는 교체 투자하기에 적당한 시기다. 멀리 보면 집값 상승기보다 하락기가 평형과 지역 갈아타기에 욕심을 내볼 좋은 기회이다. 부동산가격 상승기에는 투자자들이 시장을 주도하지만 침체기에는 실수요자들이 가격 경쟁력이 있어 유리하다. 요즘 대형 아파트는 가격이 상승세를 타고 있는 데 반해 중소형 아파트 가격은 변동이 크지 않아 시세 폭이 좁아진 덕분이다.
아파트 갈아타기 할 때는 기존 살고 있던 주택을 먼저 매도한 후 새 주택을 사야 낭패를 당하지 않는다. 자칫 새 주택부터 낙찰 받고 기존주택을 서둘러 팔려 할 때 잘 팔리지 않아 애를 먹는 경우가 다반사다. 기존 주택이 팔리지 않아 경매 낙찰 대금을 납부하지 못하면 자금융통 때문에 심각한 차질이 생길 수도 있다. 갈아타는 것은 좀 더 나은 곳으로 옮겨가는 것인 만큼 기존주택 처분은 빠를수록 유리하다.
갈아타기 비용과 거래관련 세금을 감안해 손익부터 먼저 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 갈아타려는 경매 주택은 지금 거주하는 집값보다 비싼 경우가 대부분이므로 미리 자금계획을 검토하고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출 비율(LTV) 등의 규제를 받는지 여부를 체크해 봐야 한다. 주거래 은행을 찾아 경락잔금 대출 가능여부나 대출 금액 등을 미리 알아본 뒤 새로 낙찰 받을 주택을 알아봐야 한다.
경매를 통해 내 집 늘리기에 나설 때는 명도 지연을 고려해 넉넉한 입주계획을 잡아야 실수를 줄이게 된다. 집을 팔고나서 바로 입주할 요량으로 주택을 낙찰 받으면 입주지연으로 애를 먹는 게 주택 경매의 단점이다. 낙찰잔금 납부 후 입주까지 통상 짧으면 3개월에서 길게는 6개월 정도 명도기간이 필요한 게 통례이다. 입찰 전 채무자나 세입자 탐문을 통해 낙찰 후 이주계획을 탐문하고 인도명령을 통해 협의인도를 추진하는 것이 바람직하다.
입찰 전략 필수
강남 등 인기지역 인기 대형 경매 아파트에 입찰을 고려한다면 되도록 감정가가 최근 시세를 반영한 상태에서 최소 1회 이상 유찰한 아파트를 중심으로 입찰물건을 선정하는 것이 바람직하다. 감정가가 최근의 시세를 반영하지 않은 아파트는 1회 유찰해도 별로 남지 않거나 가격 거품이 빠지지 않아 투자 메리트가 없다. 이사비, 체납관리비 등 아파트 낙찰 후 투입되는 필요적 추가경비도 감안한 후에 입찰해야 한다.
대형 아파트의 경우 같은 단지라도 동․향․층에 따라 억 단위의 가격차이가 나는 게 보통이다. 입찰 전 급매물 시세와 적정 거래시세를 몇 군데 중개업소에 들러 시세확인을 해 두는 게 좋다. 특별한 이유 없이 여러 번 유찰된 아파트는 각별히 주의해 입찰해야 한다. 초보자가 보기엔 별 문제없어 보여도 서류상으로 나타나지 않는 결정적 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받아보는 세심한 주의가 필요하다.
경매 입찰 전에 되도록 점유자를 만나 이사 계획을 미리 탐문해 보는 것이 좋다. 대체로 대형 아파트 점유자들은 자존심이 강해 자진해 명도해주기도 하지만 일부 파렴치한 세입자의 경우 과다한 이사비를 요구하며 고의로 이사를 지연시키기도 한다. 명도가 손쉬운 대형 아파트는 채무자 겸 소유자가 거주하거나 사업가, 공직자 등이 거주하는 주택이며 전세권 등기를 마쳤거나 배당 순위에 해당돼 낙찰 대금에서 배당 받는 경우이다.
Who is he?
-메트로컨설팅 대표
-광운대학교 경영대학원 강사
-메트로부동산투자연구소 소장
-키라컨설팅그룹 선임연구원