오래된 단독주택, 빌라 재개발 염두 투자 지양해야
개발지 토지 값 절반 이상 대출 받지 않는 게 중요
우리들은 올해 평생 들을 뉴스를 다 듣고 또 보고 있다. 국내뉴스는 걱정이 되풀이 되는 것이고, 국제뉴스는 미 대선 등 놀라운 이변들이 속출하고 있다. 투자자들은 시국도 시국이지만 ‘앞으로 부동산시장이 어떻게 돌아갈까’라는 게 큰 관심사다.
부동산 시장이 11ㆍ3 대책으로 찬 서리를 맞고 있지만 또 다시 따뜻한 온기는 불어온다. 투자자들은 부동산 시장이 다시 활성화할 때까지 다음과 같은 투자 요령을 알고 실천한다면 분명 수익을 얻을 것이라 판단된다.
우선 부동산을 살 때는 대출을 받고 사는 것이 중요하다. 서민들은 가계부채를 조인다고 정부가 금융권 대출을 억제하자 죽을 맛이다. 중산층 이상이 대출 받고 집을 샀지 서민들이 집을 구매하지 않았기 때문이다.
이 뿐만이 아니다. 서민들은 2금융권까지 대출심사가 까다로워져 고민이 이만저만 아니다. 더 큰 문제는 금융권이다. 돈놀이를 해야 먹고 살 수 있는 곳이 금융권인데 빚을 주지 말라니 수익이 줄어들 수밖에 없는 상황에 처했다. 금융권이 정부 정책으로 쌓아둔 돈이 골칫거리가 된 셈이다.
지금이 바로 기회다. 부동산은 역발상이라 했다. 시중 금리가 올라간다 해도 2~3년 후 인플레로 인해 부동산 값이 크게 뛸 오를 가능성이 높아 대출을 받더라도 부동산을 사두는 것이 좋다. 투자 대상 물건은 수익성 부동산과 토지다.
부동산 정책 역방향 투자 지양
부동산 정책을 거스르는 투자도 지양해야 한다. 이를 역으로 생각하면 부동산정책에 걸리지 않은 종목에 투자해야 한다는 얘기다.
정책 역방향의 대표적인 종목은 서울 재건축, 분양권 전매제한과 재당첨금지, 대출한도 축소 등이다. 이런 정책은 최소 3년이 지나야 없어지거나 손을 볼 수 있다. 더 내놓을 대책도 없지만 지금 있는 대책이 없어지기도 어렵다.
시중 여유자금은 벌써 오피스텔시장이나 토지시장으로 발길을 돌렸다. 어느 오피스텔의 청약률이 수백 대 일이라는 기사를 봤을 것이다. 개발호재가 제일 많은 평택은 값이 싼 농림지로 사람이 몰리고 현재는 평당 50만 원을 호가하고 있다.
오래된 단독주택도 투자 대상으로는 부적합하다. 재개발을 염두에 두고 오래된 집을 샀다간 낭패 보기 쉽다. 일반 투자자 중에는 허물어져가는 오래된 단독주택 사놓고 언젠가는 재개발 되겠지 기다리는 분들이 많다. 단독주택의 열매는 재개발이다.
그러나 정권이 바뀔 때 마다 정책은 바뀌고 시장이 바뀔 때마다 규정도 바뀌는 것이 현실이다. 40대에 단독을 구입해 현재 환갑이 넘은 투자자의 경우 이제 노후자금으로 팔아야 하는 상황이지만 자녀들이 침을 꿀꺽 삼키고 경우가 적지 않다. 이들 단독주택들은 거주하기도 어렵고 비워놓기도 어려운 50년 전에 지었던 집, 골목이 좁아 주차할 곳도 없는 집이 부지기수다. 빌라도 마찬가지다.
경매 집 마련 법원 갈 필요 없어
내 집 마련을 경매로 할 경우 법원은 갈 필요가 없다. 영양가 있는 부동산을 소위 꾼들이 가져갈 가능성이 크기 때문이다.
경매로 돈을 벌려면 큰 빌딩이나 상업용 건물을 사야 하는 게 기본 원칙이다. 하지만 이게 비싸다. 결국 경매는 돈 놓고 돈 먹는 게임이 되는 셈이다. 그러다보니 일반 투자자들은 돈 몇 천씩 가지고 우후죽순처럼 생기는 사설 경매학원 며칠 다니다가 서로 돈을 걷어 빌라나 다세대를 사게 된다. 하지만 영양가 있는 아파트는 꾼들이 이미 다 가져 가버린 뒤다.
이것저것 사 모으다 보면 시가보다 비싸게 사는 일이 허다하고, 집이 여러 채가 되어 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사를 하게 된다는 의미다.
경매업계에선 한 건 해서 500만 원도 벌고 1000만 원 버는 일도 허다하다. 그러다 결국 법원출입 브로커가 돼 구속되는 투자자도 있다.
요즘 노후세대들은 매달 또박또박 월세 나오는 상가 하나를 갖기 위해 아파트도 팔고 땅도 판다. 때문에 수익성 부동산은 확실한 임차인이 존재해야 가치가 인정되고 비어있는 상가는 알맹이 없는 콩깍지나 다름이 없다.
상황이 이렇다보니 최초 분양할 때 가짜 임차인을 짜 맞추는 일도 있다. 또 분양하는 사람이 분명 월세가 100만 원이라고 했는데 막상 세를 놓으려고 보니 50만 원 짜리 밖에 안 되는 일도 속출하고 있다. 결국엔 대출 받은 돈의 이자만 나오게 돼 망하게 되는 수순을 밟게 된다.
더욱이 투자 부동산이 몇 년 후 구입가보다 더 떨어진 경우도 있다. 10억 주고 샀는데 5년 후 팔려고 보니 8억으로 떨어져 버린 경우가 그렇다. 결국엔 5년 동안 받은 월세는 내 돈인 셈이다.
개발지 토지 값 최대 5배 상승
개발지 토지는 값이 오르는 게 사실이다. 값은 대개 2배에서 5배까지 뛴다. 그런 땅이라 해서 5억짜리 땅을 사면서 자기 집을 잡혀 주택담보로 3억을 받고 그 땅을 담보로 2억을 받아 모조리 빚으로 사는 일을 옳지 않다. 만일 백에 하나라도 경제위기를 만나면 집도 땅도 다 날릴 수 있기 때문이다.
부동산시장에선 매일 되풀이해서 하는 말이 있다. “욕심을 버리고 힘에 맞게 짐을 짊어져라”라는 말이다. 대출은 절반 이상 받지 않는 게 요령이다. 점포 주택도 조심해야 한다. 점포 주택이 밀집한 곳의 1층 카페는 비어있고 애견카페는 강아지가 우글거린다. 사람 팔자 자칫 강아지 팔자만 못할 수 있다.
WHO is he?
세인종합법률사무소 사무국장 겸 현 수원대 사회교육원 교수
21세기부동산힐링캠프 대표
부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사
조인스랜드부동산 칼럼니스트