부동산 11.3 대책 후 매매가 상승률 둔화 시장 급속 냉각
적용 여부에 단지 가격 ‘민감’…주택시장 부정적 영향 우려
[민주신문=허홍국 기자] 내년 1월부터 시행에 들어가는 재건축 초과이익환수제에 대한 시장의 반응이 엇갈리고 있다.
집값의 상승을 억제하는 효과가 기대되는 반면 국내 주택시장 침체를 가속화할 것이라는 우려의 목소리가 나온다.
일각의 우려는 주택시장이 부동산 11.3 대책으로 급속히 냉각되고, 건설업계가 수익성 있는 재건축ㆍ재개발 사업에 몰린 상황에서 악재로 작용할 가능성이 크기 때문이다.
이에 대다수 전문가들은 현 주택시장 상황에서 재건축 초과이익환수제 시행은 부정적인 시그널을 주고 ‘시기상조’라는 지적이다.
27일 건설ㆍ부동산업계에 따르면 재건축 시장이 초과이익환수제 시행 9개월을 앞두고 속도를 내고 있다. 재건축조합이 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 올해 말까지 관리처분인가를 받기 위해 고군분투하는 것. 특히 서울 강남 재건축조합들이 촌각을 다투고 있다.
재건축사업은 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 절차를 거쳐야 하는데 인허가 절차마다 최소 3개월~6개월씩 걸린다. 이 때문에 현재 사업시행 단계이거나 건축심의가 임박한 단지를 제외하고는 초과이익환수제를 피하기 어렵다.
초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익이 1가당 평균 3000만원을 넘기는 경우 초과 금액의 50%를 세금으로 내도록 한 제도다.
희비
초과이익환수제 시행을 앞두고 재건축시장의 희비가 엇갈리고 있다. 재건축이 장기화된 서울 강남권과 여의도 일대 재건축 아파트들의 경우 최소 수천만원의 부담금을 낼 가능성이 높아졌다. 서울에서 갖는 입지적 장점에 재건축으로 인한 높은 집값 상승이 예고된 상황이다.
서울 강남에서는 재건축을 앞둔 압구정아파트와 대치 은마아파트가 초과이익환수제의 적용을 받을 가능성이 높다.
반면 개포 주공 1단지는 피해갈 가능성이 적지 않다. 개포 주공 1단지 재건축조합은 다음 달 관리처분총회를 거쳐 관리처분인가 신청을 앞두고 있다. 현재는 부동산 11.3 대책 이후 떨어진 집값을 회복하는 추세다.
이밖에 개포 주공 4단지, 서초 무지개, 반포 삼호가든 3차, 둔촌 주공 1~4단지도 초과이익환수제 적용을 피해 갈 수 있는 단지로 꼽히고 있다.
더욱이 강남권 재건축 시장은 초과이익환수제의 적용 여부에 따라 극명한 온도 차이를 보이고 있다.
적용을 피한 단지들은 시공사 선정 등 사업 추진에 속도를 내는 반면 적용 받는 단지들은 관리처분인가를 받기 위해 안간힘을 쏟아 붓고 있지만 이마저도 여의치 않다.
실제로 개포 주공 6, 7단지의 경우 서울시 건축심의 과정에서 재건축 계획안이 보류됐다.
서울시도시계획위원회는 이달 15일 제5차 도시계획위원회를 열고 개포 주공 6, 7단지 재건축 추진준비위원회가 제출한 주택 재건축 정비계획을 심의해 통과시키지 않았다.
대단지 규모의 개발이어서 들여다 볼 항목이 많다는 것이 이유다. 이 단지 재건축 계획안은 지상 최고 35층, 총 2870가구 규모에 용적률은 250%였다.
우려
관련업계는 초과이익환수제 시행이 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 우려다. 또 관련 법률이 당초 취지에 맞게 개정돼야 한다는 목소리다.
건설업계 A사 관계자는 “부동산 11.3 대책으로 분양시장이 냉각되면서 업계가 재건축ㆍ재개발 사업에 집중하는 추세”라며 “초과이익환수제는 수익성 있는 사업 분야에 제동을 거는 셈이어서 주택시장은 더욱 얼어붙을 것이다”고 말했다.
B사 관계자는 “전국 정비 사업장은 재건축 초과이익환수의 회피를 위해 사업 속도를 낼 수밖에 없다”며 “당초 재건축 초과이익환수제는 강남 재건축 열풍을 막기 위해 만들어진 법 인 만큼 올해 말 취지에 맞게 재검토 된 뒤 시행할 필요가 있다”고 강조했다.
이어 “지금까지 재건축 초과이익 환수를 낸 사업장은 강남 사업장이 아니다”며 “부동산 침체기에 초과이익환수제 시행은 부정적이다”고 전망했다.
실제 현재까지 초과이익환수제 적용으로 재건축부담금이 부과된 사례는 용산 한남연립, 중랑 정풍ㆍ우성연립, 송파 이화연립 등 총 4건이다.
국토교통부 자료에 따르면 전국 재건축 구역은 지난해 6월 기준으로 486곳으로 이 중 착공 72곳, 관리처분인가 현장 61곳을 제외하면 353곳이 재건축초과이익환수 대상이다.
특히 서울은 129곳으로 사업시행인가 단계 34곳, 조합설립인가 단계 30곳, 추진위 구성 단계 36곳, 정비구역 지정 단계 6곳이 초과이익환수제 대상에 포함된다.
3월 현재 초과이익환수제 적용에 있는 단지는 총 142개, 8만9597가구인 반면 피할 수 있는 단지는 29개, 2만9188가구다.
적용 대상 아파트는 조합설립 단계까지만 진행된 상태로 남은 기간 동안 관리처분인가를 신청하지 못하면 부담금을 피하지 못한다.
전문가들은 초과이익환수제 시행은 공급 물량을 감소시켜 시장에 부담을 주는 만큼 유예를 고려해야 한다는 진단이다.
김은진 부동산 114 리서치팀장은 “초과이익환수제가 장기적으로 시행되면 시장 공급물량의 감소는 피할 수 없다”며 “건설업계 역시 수익성 있는 호재 하나가 없어진 격이어서 부정적인 영향을 받을 수밖에 없다”고 진단했다.
이어 “건설사의 재건축사업 매출도 축소되고 주택경기 침체는 더욱 가속화될 것으로 보이는 만큼 정치권에서 이 같은 점을 감안해 제도 시행을 유예할 필요성이 있다”고 지적했다.
김수연 닥터아파트 리서치 팀장은 “현재 주택시장은 지난해 11.3 대책 시행으로 불황기를 겪고 있고 재건축 초과이익환수제 시행은 시장의 침체를 가속화시킬 가능성이 높다”며 “건설사입장에서는 확실한 수익 창구인 재건축 물량이 줄어든 만큼 악재로 작용할 수밖에 없다”고 내다봤다.