1997년 외환위기 이후 우리나라 주택시장은 5년 단위로 폭탄 물량이 쏟아졌고 지금 그 피해를 서민들이 고스란히 입고 있다. 2002년, 2007년, 2012년, 2017년 모두 그렇다. 올해 신규물량이 많아서 내년에는 남아도는 아파트나 오피스텔이 70만 가구나 될 전망이다. 이 아파트나 오피스텔을 어찌해야 할까.
약 5년 동안 두고두고 미분양이라는 딱지를 단 채, 할인하고 또 할인해서 파는 길 외에 다른 길은 없다. 아파트나 오피스텔을 한 번 짓고 나면 바다 속에 밀어 넣을 수도 없는 일이기에 부근 기존 주택시장까지 침체로 몰아넣는 악순환을 거듭하게 된다.
피해는 결국 분양을 받은 사람이 보거나 인근 주택을 소유하고 있는 사람들이 보게 되는데 부동산을 샀다가 손해 보는 일이 제일 억울하다고 하더라. 미분양이 많은 지역에 살고 있거든 값이 오르지 않을 것이니 그리 아시라. 부동산은 이웃을 잘못 만나 손해를 보는 일이 허다하다.
미분양이 생긴 이유는 지역별 수요를 감안하지 않고 무조건 많이 짓거나, 토지를 소유하고 있는 건설업체가 금융비용의 부담을 덜어내고자 일단 짓고 보자는 식의 밀어내기 분양 때문에 발생한다. 현재 우리나라에 무주택자는 많아도 정작 입주할 사람은 없다. 지어만 놓으면 두고두고 팔렸던 시절은 옛날이다.
부동산 미입주 발생 원인
미분양 외 미입주가 발생하는 이유도 여러 가지 있다. 미입주가 발생하는 주된 이유는 첫째, 분양은 받았으나 사정이 생겨 입주를 못하는 경우 발생한다. 둘째로는 분양권으로 되팔려 했으나 팔지 못한 경우. 마지막 셋째 이유는 전세를 안고 투자 하려 했으나 전세금이 내리는 바람에 자금부족으로 등기를 받을 수 없을 때다.
이럴 때 건설사는 20% 내지 30% 할인을 해서 팔면 되지만, 분양을 받은 사람들은 계약금 포기만으로 끝나는 게 아니라, 건설사 할인율과 비슷할 정도로 10% 또는 20%의 돈을 물어내면서 팔아야만 한다. 계약금 10%가 4000만원이라면, 이를 포기하는 것 외에 또 다시 4000만원이나 8000만원을 얹어 주면서 팔게 된다는 뜻이다.
그럴 사람이 누가 있겠느냐고 하겠지만, 그렇지 않으면 중도금 대출금 약 60%(계약금 10%가 4000만원이라고 했을 때 2억4000만원)를 상환해야 하고, 이를 이행하지 않게 되면 건설사와 은행에서는 재판이 들어오고, 있는 재산에 가압류를 당하게 되며 재판이 끝나면 경매에 이르게 된다.
꽃놀이패 부동산이란
이렇듯 계약금 10% 포기, 또는 그 외 10%나 20%의 돈을 얹어주면서 파는 아파트나 오피스텔의 분양권을 꽃놀이패 부동산이라 한다. 이런 분양권은 10-30%를 할인받아 샀기 때문에 부동산 경기가 좋건 나쁘건, 손해 볼 이유가 없다. 이래도 장고치고, 저래도 북을 칠 수 있기에 꽃놀이패 부동산이라고 하는 것이다.
꽃놀이패 부동산이 되는 사연은 또 있다. 원래 5억 원에 분양한 아파트가 입주 때 4억으로 값이 떨어졌다. 이 아파트를 분양받을 때 내가 살고 있는 아파트는 6억이었으나 값이 4억원으로 떨어졌다. 집 팔고 새 아파트로 가려다 새 아파트에서 1억원, 살고 있는 아파트에서 2억원, 합계 3억원의 손해를 보게 된다.
여러분이라면 3억원을 손해 보고 분양 받은 아파트에 입주 하겠는가. 아니면 꽃놀이패 부동산이 돼 4000만원이나 8000만원을 포기하거나 물어내겠는가. 사람은 누구에게나 희망이 있다. 5억원짜리 새 아파트 분양받을 때 입주 때는 6억원쯤 될 것으론 생각했을 것이고, 살고 있는 6억원짜리 집도 7억원쯤 될 것으로 생각했으리라.
그러나 입주 할 때 결과는 반대로 나왔다. 결국은 입주를 포기해야 하는데 입주를 포기하면 계약금을 놓치게 되는 일은 둘째 치고, 중도금 대출액에 따른 이자 수천만 원을 물어야 하므로 계약금을 포기하고 분양권으로 팔거나 더 얹어 주고 팔게 되는 것이다.
요즘 입주시기가 얼마 남지 않았거나 미분양이 많은 아파트들은 10-30%의 할인이나 속칭 ‘땡처리’라는 이름으로 팔아넘기게 된다. 이런 물건을 사기 위해 주위 부동산을 열심히 들락거리고 있는 꽃놀이패 투자자들을 여럿 봐 왔다. 꼭 팔아야 할 분들은 이런 매수인을 오히려 기다리고 있는 실정이기도 하다.
싼 물건 사는 사람을 나쁘다고 볼 게 아니라 여기서 한수 배워야 한다. 위기 때 기회를 잡는 꽃놀이패들은 그야말로 부동산의 고수들이다. 이 사람들은 계약금을 포기하는 물건을 사게 되므로 돈 한 푼 없이 명의변경만으로 수분양자가 된다. 오히려 얹어 받기까지 하면 얼마나 좋을까.
결국 포기한 계약금과 얹어 받은 돈, 할인받은 금액을 포함하면 원래 분양가에서 약 30%를 싸게 살 수 있다. 그럴 시기는 2년-3년 후 올 수 있다. 내 집 마련하실 분들은 이런 기회를 놓치지 마시라. 그럴 기회는 대개 6개월에서 1년 반짝하다 말기 때문에 눈여겨 봐뒀다가 내 집 마련의 기회로 활용하자.
그러나 30% 할인됐다고 덥석 매수할 일만은 아니다. 주변 시세가 이미 30% 내려 있다면 싼 게 아니라 정상적인 거래가 돼 버렸다고 봐야 한다. 입주를 목적으로 사는 게 아니라 얹어주는 웃돈이 욕심이 나서 다른 사람의 명의를 빌려 매수한 다음 삼십육계 줄행랑을 쳐 버리는 사람도 있으니 주의할 점도 있다는 걸 명심하시라.
닥터아파트 (www.drapt.com)
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21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표
수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)
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