담보 대출 급증…개발제한지역 지정 등 곳곳 경고음
[민주신문=허홍국 기자] 제주특별자치도(이하 제주도) 토지시장이 뜨겁다. 땅값이 잇단 초대형 개발 호재로 상승을 예고하고 있기 때문이다. 실제로 제주도는 전국 시ㆍ도별 지가변동률(1월~4월 누적) 4.61%로 1위에 올랐다. 이 같은 높은 가격 상승률은 제주 제2공항 및 드림타워 개발, 관광객 증가로 인한 관광산업 활성화 등 여러 가지 요인이 작용한 결과로 풀이된다.
이와 맞물려 토지ㆍ상가에 대한 담보대출은 증가하고 있다. 대출금리가 시장금리 하락으로 제주도내 부동산 투자수익률을 밑도는데다 토지 가격 상승이 2015년 이후 주택 가격보다 높기 때문이다.
한국은행 제주본부가 최근 발표한 은행 여신심사 선진화 가이드라인 시행에 따른 제주지역 가계대출을 모니터링 한 결과도 다르지 않다. 제주도 5월 전체 가계대출 가운데 주택담보대출 증가액은 758억원으로 지난 4월 1268억원에 비해 증가폭이 축소됐다.
하지만 토지ㆍ상가 등의 담보대출과 신용대출 등 기타대출은 증가했다. 기타대출 규모는 지난 4월 1036억원에서 5월 1604억원으로 약 55% 늘었다. 특히 토지ㆍ상가 담보 대출 잔액 비중은 4월보다 0.3% 상승한 39.8%를 기록했다. 이는 투자자의 부동산 가격 상승 기대가 여전하다는 의미다.
하지만 토지는 단기 관점으로 접근하는 상품이 아니다. 따라서 각종 호재에 따른 단기 가격 급등에 따른 부작용에 주의할 필요가 있다.
12일 국토교통부와 부동산 114 등에 따르면 올해 제주도 지가변동률은 4.61% 상승했다. 이는 전국 18개 시ㆍ도(세종시 포함) 개별공시지가가 모두 상승한 가운데, 압도적인 수치다. 제주도 지가 변동률은 전국 평균(0.80%)과 비교하면 대비 6배 가량 높다. 세종시, 울산, 대구, 경북 등은 같은 기간 1.05%~1.35%의 지가변동률을 기록했고, 나머지 지역은 1% 미만의 상승폭에 그쳤다. 지가변동률은 조사한 표본지의 평가가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율이다. 지가변동률 통계는 일반적인 지가수준의 변동을 측정하는 하나의 지표다.
제주도 토지시장은 올 하반기 역시 풍부한 호재로 투자자가 몰릴 것으로 전망된다. 제주도는 지난해 11월 국토부의 제2공항 추진계획 발표 이후 투자자의 관심이 보다 높아진 지역이다. 여기에 제주시 노형동 드림타워, 동북아시아 최대 복합리조트가 들어서는 신화역사공원 등 초대형 개발 호재가 이어지고 있다. 또 영어교육도시와 제주 전반의 외국인 부동산 투자 증가(투자이민제)도 토지 가격 상승을 견인하고 있다.
토지시장 과열
하지만 토지시장 과열에 따른 경고음도 속속 나오고 있다. 원희룡 제주지사는 제주 제2공항 개발계획 발표 이후 투기자본 유입 등 부작용을 최소화하기 위해 “제2공항 예정지인 성산읍 일대 투기 의혹을 조사해 사법당국에 수사 의뢰하겠다”고 엄포를 놓은 상황이다. 이는 과열되는 제주 부동산시장의 투기세력을 강력하게 대응하겠다는 것으로 해석된다.
또 제주도는 제주 제2공항이 들어서는 성산읍 온평리와 신산리 일대를 ‘개발행위허가제한지역’으로 지정했다. ‘개발행위허가제한지역’으로 지정되면 해당 토지 내에서 건축이나 공작물 설치, 형질 변경이나 토석 채취 등이 제한되고 행정기관의 허가를 받아야만 합법적인 토지거래가 가능하다.
제주도는 제2공항개발 예정지 매입의 목적이 투기로 드러나면 법적으로 보장된 이상의 보상은 하지 않을 방침이다. 투자자가 보상이나 시세차익을 노리고 토지 거래에 나설 경우 낭패를 볼 수 있다는 의미다.
가격 왜곡 부담
한편 외국인 투자자가 투자이민제 활성화에 따라 제주도 토지시장에 대거 유입되면서 환경파괴와 관련된 우려도 높다. 특히 제주도는 지난해부터 농지 편법 취득, 투기와 난개발로 인해 농지 공급과 가격에 왜곡이 나타나고 있다.
농지는 농지법에 따라 농사를 실제로 지어야만 취득이 가능하다. 제주도의 경우 농지는 26만7000필지(533㎢)로 전제 토지 면적에서 28.8%나 차지한다. 이 가운데 외국인은 전체의 0.4%인 2.0㎢ (200ha)를 소유하고 있다.
실제로 제주도에서 경농을 하는 외국인들이 없는 점을 감안하면 대부분 편법으로 농지를 취득한 것으로 분석된다. 제주도가 2013년부터 2014년 사이 취득한 농지 실태 조사에 따르면 펜션이나 관광숙박시설 등 농지를 매입 목적과 다른 용도로 전용하는 사례가 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 따라서 제주도 농지에 투자를 고려하고 있다면 관련법에 저촉되지 않도록 유의해야 한다. 농지법은 농지를 소유하고 농사를 짓지 않으면 토지 소유자는 농지를 팔도록 규정해 놨다.
부동산 투자이민제는 법무부 장관이 고시한 지역의 부동산에 일정 금액 이상(제주도는 5억 원 이상) 투자한 외국인을 대상으로 거주 비자를 내주고 5년 뒤에는 영주권을 부여하는 제도다. 이 제도는 2010년 2월 외국 자본 유치를 통한 지역경제 활성화를 목적으로 2010년 2월 제주도에 처음으로 도입됐다.